一、 案情简介

仲裁案件当事人：申请人陈某某，62岁，因第二性征未发育，行为能力弱于常人，一直未婚未育、独自生活于一间自有产权的价值约200万元的房屋（案涉房屋）中。被申请人邵某，30岁。

2018年11月，陈某某从社区保安岗位退休。2019年夏天，陈某某通过小区邻居孙某某结识了在小区开花圈店的邵某的父亲，孙某某系邵某父亲长期的生意伙伴。其后，邵某父亲便在闲聊中有意无意地向陈某某问起退休工资多少、房产面积多大等，同时了解到陈某某的房产证由其姐姐保管。邵某父亲多次提出让儿子邵某做其“干儿子”。

2020年初，邵某父亲邀请陈某某到邵某经营的花圈店吃饭。席间，邵某的母亲再次提出让自己的儿子做陈某某的“干儿子”，并提出将案涉房屋过户给邵某。陈某某当时被劝喝了很多酒，头脑不清，便随口答应了。

因为房产证保管于陈某某姐姐处，孙某某告诉陈某某房产证可以遗失补办。2020年3月，在孙某某等人陪同和帮助下，陈某某瞒着其姐姐补办了房产证，4月领到产证。

2020年6月22日下午，陈某某在午睡时接到了邵某母亲的电话，要其立即带上身份证、房产证等证件赶到办证机关办理房产过户手续。邵某接上陈某某赶往办证机关。在邵某及其母亲、妻子的安排下，陈某某在完全没有看文件内容的情况下签署了包括案涉《房屋转让合同》在内的系列房产转让文件，以一元人民币价格转让了房屋，房屋所有权人由陈某某变更登记为邵某。后邵某及其家人一再严嘱陈某某绝对不能将过户之事告诉包括家人在内的任何人，陈某某听话照做一直守口如瓶。

2021年上半年，陈某某的姐姐从社区工作人员口中得知房产权属登记可能有变，经查方知房屋产权由陈某某变更成了邵某，得知此事后感到十分震惊和忧虑，因为陈某某丧失了养老所需唯一的住房产权，听了姐姐埋怨，陈某某也后悔不该听信邵某家人转让自己的房子。陈某某家属与邵某及其家人进行交涉，希望他们返还住房产权，但遭到了邵某及其家人的拒绝。

陈某某与邵某为此发生争议，杭州电视台“和事佬”栏目进行了新闻报道，并主持两家人进行调解，期间提出建议邵某先返还房屋，双方签订《遗赠抚养协议》，待陈某某百年后再将房屋产权过户给邵某。对于该方案，陈某某一方表示同意，但邵某一方不同意。

双方关系因此闹僵，后陈某某在家属陪同下委托代理人为其提供法律帮助。代理人经多方调查并获取了相关医疗证据，了解到陈某某自小智力水平低于常人，发育不正常，只能从事简单的体力工作，一直未婚未育，所作出的一元钱转让价值百万元房屋的行为既不合常理，也后患无穷。作为老年人，将仅有的住房转让给认识不到一年且非法定亲属之“干亲”，一旦其民事权益遭受侵害，将可能陷入法律保障无力的困境。故根据《房屋转让合同》约定的仲裁条款，代理陈某某向杭州仲裁委员会申请仲裁，主张撤销案涉《房屋转让合同》，返还房屋并恢复产权登记至陈某某名下。

鉴于陈某某智力低下的实际状况，对其民事行为能力进行鉴定，代理仲裁期间，代理人向仲裁庭提出《精神司法鉴定申请》，质疑《房屋转让合同》的效力，以便根据鉴定结果，对仲裁请求进行相应变更。

二、 代理意见概要

(一)案涉法律行为构成显失公平，《房屋转让合同》应予撤销

根据《民法典》第151条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。《民通意见》第72条之规定，“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显示公平。”

1.邵某主观上存在利用陈某某的弱势情形达到获取其房产目的之故意。陈某某是亲友皆知的一个智力低下、且有生理发育缺陷而一直未婚的独居老人。接触过他的人都知道，无论是在生活自理能力还是思维判断、是非分辨能力上都远不及常人，商业行为能力更是不用说。相比之下，邵某一方的绝对优势地位显而易见，陈某某面对的是邵某夫妇与邵某父母两个家庭，这两个家庭的成员都长期从事商业经营活动，具有比普通人更丰富的交易经验和商业头脑。

2．邵某方利用陈某某智力低下、意志力薄弱、行为轻率又无交易经验、严重缺乏理性判断能力的弱势情形，以认“干亲”为由，达到以一元人民币受让其房产之目的。陈某某从第一次到邵某家里吃饭，到挂失补办产证、办理房产过户手续，中间不到半年时间，仅是一起吃了几顿饭，就认“干亲”过户房产，除此邵某并没有对陈某某有过特别和持续的关怀，双方根本不可能建立起足以确定“父子”关系的情感基础。与其说是邵某及其家人怜悯陈某某，不如说是利用陈某某独居而渴望有人为他养老送终，以认“干亲”为幌而精心计划的一场骗局。

（二）案涉法律行为双方权利义务明显违反公平、等价有偿原则

1.案涉房屋转让关系中，双方之间的权利义务是显著失衡、极不公平的。陈某某付出的是一套市值约200万元且是其父母遗留的唯一养老用房，而得到的只是邵某口头表示的养老送终的承诺及一元的房屋转让款；而邵某付出的是一元转让款和没有法律约束力的养老送终的口头承诺，得到的却是一套市值约200万元的房产。邵某显然从中谋取到了暴利，完全违背了公平、等价有偿的交易原则。

2.陈某某的数份医疗证据均已客观反应了其存在轻度认知障碍、智商低于常人、记忆力低下，无自知力、情感反应不协调以及患有“克氏综合症”，生理发育迟滞、异于常人，这些证据足以证明陈某某身体和精神上的缺陷直接影响到其理性判断，导致行为能力受限，完全能够支持他的合理主张。

（三） 案涉法律行为有违公序良俗

民事法律行为是彰显意思自治、保障权利实现的主要制度，但这种自由必须限定在不损害国家利益、社会公共利益和社会善良风俗的范围之内。

案涉房屋系陈某某唯一的养老住房，过户给邵某后，其名下无房，将来的养老必定会成为一个社会问题。所谓“善良风俗”，即由全体社会成员所普遍认可、遵循的道德标准，也即普通百姓的一般道德准则。在案涉法律行为中，邵某利用陈某某无经验、缺乏判断能力获取暴利，使一个独居老人在几乎没有得到任何对价的情况下失去了唯一养老房产，其行为明显违背了社会一般道德。

代理人认为案涉房屋转让行为，完全符合《民法典》第151条关于显失公平的规定要件，且该行为同时也违背了公序良俗的民法原则，故依法应予以撤销。

三、 裁决结果

仲裁庭经审理后，支持了陈某某的仲裁请求，裁决撤销陈某某与邵某签订的《房屋转让合同》，并于裁决书生效后一个月内返还陈某某房屋，并将房屋所有权恢复登记至陈某某名下。

仲裁庭根据陈某某的《精神鉴定申请》向数家鉴定机构联系未果，故未对陈某某进行精神司法鉴定，因而未对陈某某民事行为能力进行判断。裁决以“干亲”关系解除而撤销《房屋转让合同》，支持了陈某某的所有仲裁请求。

四、 裁决文书摘要

申请人与被申请人在自愿基础上结成“干亲”关系，系杭州及全国很多地方都有的风俗习惯，双方通过结“干亲”关系，达到相互帮助相互照顾，有利于社会的和谐，故法律并未明文禁止。但由于这种风俗习惯尚未上升到法律层面，人们还没有规范的“干亲”关系可以遵守，以致“干亲”关系的成立、维护、解除以及解除后财产的分割，只能依照各地的善良风俗和人们内心的道德标准来执行。本案双方当事人结为“干亲”后，申请人愿意将自己父母遗留给自己的房屋以一元价格转让给被申请人并无不妥，不存在显失公平的问题。而申请人愿意出让，完全是因为双方之间存在的“干亲”关系。现申请人要求解除这种“干亲”关系，双方之间因此发生本次仲裁，融洽友好的关系事实上已经破裂。鉴于我国民间约定的风俗习惯是允许解除这种“干亲”关系的，同时法律又无明文禁止不允许解除，故仲裁庭对申请人提出的解除“干亲”关系表示理解。又鉴于我国法律没有对解除“干亲”关系后财产分割作出规范，既然“干亲”关系解除了，申请人要求返还已转让的房屋也就顺理成章了。如果不是基于“干亲”关系，估值为200万元的房屋是不可能以一元的价格转让的。

申请人作为老年人，理应得到社会的尊重与关心，保障老年人的住有居所对社会和谐具有重要意义。综上，根据《民法典》第10条、《仲裁法》第51条第1款、57条之规定，裁决撤销双方签订的《房屋转让合同》。

五、 案例评析

本案中的老年人被以认“干亲”关系而以一元价格转让了自己的房屋，如果发生在具有正常思维的当事人身上或许可以理解，而本案这位老年人是一位智力低下、缺乏理性判断能力者，难免会被诱使之下做出有悖常理使自身利益受损的事情。裁决书虽然以“干亲”关系解除而撤销《房屋转让合同》，是基于陈某某精神鉴定未能进行的情况下，从另一条思路进行的裁决，从而维护该老年人住有所居的权利。

六、结语

    此案的裁决虽然没有支持“显示公平”这一撤销理由，也未对陈某某的民事行为能力进行认定，而是大胆地以遵循民间风俗习惯的思路来支持申请人要求返还房屋的主张，也达到了维护民间善良风俗和人们内心道德标准，保障老年人民事权益的最终结果。值得点赞。

注：代理律师：浙江楷立律师事务所律师郑慧怡、林丹艳

仲裁指导：任旭荣